전세 확정일자란 전세금을 지키기 위한 방법 중 한 가지입니다. 확정일자를 받는다는 것은 집주인(임대인)과 전세자(임차인) 사이에 거래한 집이 있다는 것을 나라에 알리는 것입니다. 즉, 임대차계약서가 존재한다고 인정해주는 날이 됩니다.
확정일자란?
전세나 월세보증금을 보증받기 위한 방법 중 한 가지입니다. 집주인(임대인)과 전세자(임차인) 사이의 거래를 나라에 알려줘서 나라에서 인정해주는 날을 받는 것입니다. 이날을 기준으로 임대차 보호법을 적용받을 수 있습니다.
확정일자가 중요한 이유는 우선변제권 때문인데, 우선변제권은 확정일자 + 전입신고 + 이사를 하면 효력이 발생합니다. 전입신고 + 이사 두 가지를 하면 대항력이 발생하고, 대항력은 전세자가 계약기간 동안 집에서 살 수 있는 권리와 보증금을 받을 때까지 집에서 살 수 있는 권리입니다.
대항력(전입신고 + 이사)과 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권은 집주인(임대인)의 사정으로 집이 경매로 넘어갔을때 들어간 순서대로 번호를 매겨서 경매 낙찰대금에서 순서대로 보증금을 주는 것을 말합니다. 나보다 뒤에 들어온 사람, 혹은 집주인이 나보다 늦게 집 담보로 대출을 받아도 우선변제권이 있으면 먼저 돈을 받을 수 있습니다.
3가지(확정일자+전입신고+이사)를 모두한 소액임차인(최우선변제금액표 참조)은 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 최우선 변제란 순위랑 상관없이 최우선으로 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 년도마다, 지역마다 소액보증금액과 최우선변제 금액이 상이합니다.
여기서 중요한 사항은 내가 확정일자를 받은 년도를 기준으로 하는 것이 아니라, 그 건물에 제일 처음 들어간 권리가 중요합니다. 전세자(임차인)가 2021년에 확정일자를 받아도 집주인(임대인) 건물에 2010년에 대출을 받은 기록이 있으면 2010년 당시 최우선변제 금액 표가 기준이 됩니다.
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확정일자 효력
확정일자는 등기를 한 것과 같은 효과가 있습니다. 임대인의 개인사정이나, 역전세로 인해 보증금을 돌려줄 수 없어서 집이 경매나 공매로 넘어가면 확정일자를 기준으로 보증금을 받을 수 있습니다. 확정일자의 효력은 우선변제권입니다.
(전입신고+이사+확정일자) 3가지 중 제일 마지막으로 실행한 날을 기준으로 다음날 00시에 우선변제권이라는 효력이 발생합니다. 2022년 11월 11일 확정일자를 받으셨다면, 2022년 11월 12일 00시에 효력이 발생되는 겁니다.
확정일자 늦게 받으면 생기는일
확정일자를 늦게 받으면 나보다 늦게 들어온 사람보다 보증금을 늦게 돌려받게 됩니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받는 순서는 먼저 집에 들어온 순서가 아닌, 확정일자를 받은 날로부터 우선변제권이 발생되기 때문입니다.
같은 한건물에 2명의 전세자가 있다고 가정하고 예시를 들겠습니다.(최우선변제금액은 이해를 돕기 위해 무시하고 설명드리겠습니다)
- A 씨 - 2021년 10월 11일 입주 - 전입신고(O) - 확정일자(O)
- B 씨(은행) - 2021년 06월 11일 근저당 (집주인이 집을 담보로 대출을 받음)
- C 씨 - 2020년 12월 11일 입주 - 전입신고(O) - 확정일자(X)
경매가 진행되면 C 씨는 제일먼저 입주하였지만, 보증금을 받을수 있는 순위가 제일뒤로 밀려나게 됩니다. B씨(은행)가 제일먼저 경매낙찰 대금에서 받아가고, A씨는 그다음 순으로 남은 금액중 보증금을 받을 수 있습니다. C씨는 3번째 순위가 되어서 낙찰대금이 남아있으면 받아갈 수 있고, 돈이 남아있지 않으면 보증금을 돌려받지 못합니다.
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