세입자는 2년의 임대차계약기간이 끝나도 같은 조건으로 2년 더 살 수 있는 권리가 있습니다. 그 권리가 바로 계약갱신청구권(계약갱신 요구권)입니다. 세입자는 반드시 전세 계약갱신청구권 행사 방법에 대해 알고 있는 것이 유리합니다.
전세 계약갱신청구권 이란?
전세 임대차계약이 종료되기 전에 세입자가 청구할 수 있는 권리입니다. 계약갱신청구권을 요구하면, 기존의 집주인과 계약한 임대차계약서의 내용 그대로 2년 동안 다시 전세로 살 수 있습니다. 1번의 임대차계약에 딱 1번만 사용할 수 있습니다. 즉, 전세기간 중 1번 사용으로 2년 전세를 재계약할 수 있는 권리입니다.
- 세입자가 계약갱신 청구권을 요구하면, 집주인은 특별한 상황이 아니면 거절할 수 없습니다. 특별한 상황이란 2달에 해당하는 월세는 미납하거나, 임대인이 실거주를 하려고 하거나, 세입자의 중대한 잘못이 이에 해당됩니다.
계약갱신청구권 행사 방법
갱신청구권 행사하는 방법은 특별한 양식이 정해져 있지 않습니다. 내용증명, 문자, 전화녹음, 메일 등 다양한 방면으로 통보를 하면 됩니다. 다만, 나중에 집주인이 말을 바꿀 수도 있기 때문에 증거를 남겨야 합니다. 전화 녹음이 어렵다면, 문자를 하고 주고받은 대화내용도 좋습니다. 문자내용은 계약갱신청구권을 행사하겠다고 분명히 적어놓으시기만 하셔도 됩니다.
- 문자는 답장이 오지 않으면 집주인이 못 봤다고 할 수 있습니다. 카카오톡으로 보내서 1이 사라지는 것이 더 증명할 수 있는 방법이 되겠습니다. 가능하시면 전화녹음이 더 확실한 증거를 남길 수 있습니다.
- 문자도 안 보고, 전화도 받지 않는다면 최후의 수단으로 내용 증명을 보내는 방법도 있습니다. 확실한 방법이지만 집주인 입장에서는 내용증명을 받으면 기분이 나쁠 수 있기습니다. 연락을 먼저 해보시고 최후의 수단으로 사용하시길 권해드립니다.
계약갱신청구권 행사기간
세입자와 집주인의 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 통보를 해야 합니다. 6개월 전에 통보를 한 것은 유효하지 않으며, 마찬가지로 2개월이 남지 않은 시점에 통보하는 것도 계약갱신청구권 행사기간을 지키지 않은 것으로 권리가 발휘되지 않습니다. 꼭 기간 안에 통보하시길 바랍니다.
- 전세 계약갱신청구권 행사를 할 때 집주인이 임대료 5% 인상을 요구 할 수 있습니다. 주택임대차 보호법에 5% 이상 인상은 법으로 금지되어 있습니다. 하지만, 세입자의 동의하에 인상 할 수 있기때문에 합의를 하지 않으면 인상되지 않습니다.
- 집주인은 세입자를 5%인상 거절에 대해 주택임대차분쟁조정위에 조정신청을 할 수 있습니다. 하지만, 세입자가 거부하거나 1주일 내로 아무런 의사가 없으면 자동으로 신청이 기각됩니다.
계약갱신청구권 중도해지 방법
세입자가 청구권을 사용하여 2년 계약이 연장이 되었다고, 꼭 2년을 거주해야 하는 것은 아닙니다. 세입자는 언제든지 집주인에게 계약갱신청구권 중도해지를 요구할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 보증금을 받고 이사를 갈 수 있습니다. 단, 3개월 동안 월세 및 관리비는 세입자가 지불해야 합니다. 통보 방식은 문자, 카톡, 전화녹음, 내용증명 등 다양한 방법으로 가능합니다.
- 간혹, 집주인이 중도해지하면 복비를 요구하는 경우가 있습니다. 복비는 임대인이 부담해야 합니다. 임대차 보호법상 세입자는 정당하게 권리를 요구한 것이기 때문입니다.
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