전세권이란, 전세권 설정 등기 방법 알려드립니다.

전세권이란 건물이나 토지를 가지고 있는 집주인에게 입주자가 전세금을 주고 사용하는 것입니다. 전세권을 가지고 있는 입주자는 다른 입주자보다 전세금을 우선 적으고 받을 수 있으며, 만일의 상황에서는 건물을 경매로 팔 수도 있습니다.

전세권 설정 이란, 전세권 기간은?

전세권 설정은 집주인 동의가 필요하며, 집주인에게 전세금을 주고 등기를 설정해야 성립됩니다. 전세권을 설정하면 입주자는 설정 기간 동안 건물에 전전세, 임대, 양도나 담보 설정도 가능합니다. 가장 큰 이유는 집주인이 사정에 의해 보증금을 돌려주지 않을 때, 전세권자는 집을 경매로 팔 수 있습니다. 전세권 기간은 10년을 최대로 하고, 1년 미만의 계약일 경우 1년으로 계약기간이 성립됩니다. 기간을 정하지 않으면 집주인이나 입주자 둘 중 아무나 전세권 소멸 통고를 할 수 있으며, 그 후 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다.
기간 내에 전세권 소멸 통고를 하지 않으면 자동 갱신이 되는데, 그때는 기간이 정해지지 않고 갱신이 되는 것이라 집주인, 입주자 둘 중 아무나 소멸 통고를 할 수 있으며, 그 후 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다.

전세권 설정 등기 방법

전세권 설정 등기는 혼자서 직접 하는 방법과 법무사를 이용하는 방법이 있습니다. 전세권은 앞서 말한것처럼 집주인의 동의가 필요합니다. 그 말은 집주인의 서류도 필요하다는 것입니다. 보통, 집주인이 인감증명서, 주민등록 초본 등 개인정보를 일면식이 없는 입주인에게 넘겨줘야 해서, 법무사를 이용하는 방법을 선호하는 편입니다. 법률용어가 어렵고 챙겨야할 서류가 많아서 어렵게 느껴지시면 20~30만 원 비용을 지불하시고 법무사를 이용하시면 됩니다. 우선 집주인과 입주자의 준비물부터 알아보겠습니다.

집주인(임대인) 준비물
1. 인감도장, 인감증명서
2. 주민등록 초본(주소변동사항 포함)
3. 등기필증(집문서)
4. 신분증 (동행할 경우, 아니면 위임장 필요)

입주인(임차인) 준비물

A. 전세권 설정 계약서 (2부)
B. 전세권 설정 등기 신청서
C. 위임장 (집주인이 동행하지 않을 경우)
D. 등기수입증지(등기신청 수수료)
E. 등록면허세 영수필확인서
F. 임대차 계약서
G. 신분증
H. 도장
I. 주민등록 초본
J. 도면 (건물의 일부만 전세권 설정할 경우)

1. 전세권 설정 등기 신청서, 전세권 설정 계약서, 위임장 작성 및 등기수입증지(등기신청 수수료) 납부

입주인 준비물인 A, B, C, D 서류는 인터넷에서 다운로드할 수 있습니다. 전부 작성한 후 집주인을 만나 인감도장을 찍으면 됩니다. (인터넷> 대법원 인터넷 등기소> 자료센터> 등기신청양식> 검색)

1. A(전세권 설정 계약서) - 계약서는 법정 공식 서류가 없습니다. 인터넷에서 아무거나 다운로드 받아서 사용하시면되고, 꼭 보증금액과 기간을 기입하셔야 됩니다. 2부를 작성해서 집주인과 입주인이 같이 보관하고 있는 서류입니다. 각 서류 1 부당 1/4 접어서 겹쳐지는 부분에 도장을 찍고(간인), 2부를 나란히 두고 겹쳐지는 가운데 도장을 찍습니다.(계인) 반만 찍힌 도장이 각각 1부씩 나오면 됩니다. (간인과 계인을 하면 계약서 1부에 반만 찍힌 도장이 3곳이 됩니다.)
2. B(전세권 설정 등기 신청서) - 전세권 설정 등기에 필요한 사항을 적는 서류라 복잡하지만, 다운로드 시 샘플 참조하시어 작성하시면 됩니다. 집주인 본인 확인란에 인감도장을 찍고 서류를 1/4 접어서 겹치는 부분에 도장을 찍습니다.(간인)
3. C(위임장) - 집주인이 등기소에 동행하지 않는 경우가 많기 때문에 작성한 뒤 집주인의 인감도장을 찍어야 합니다.
4. D(등기수입증지) - 부동산 법으로 등기를 신청하려면 수수료를 내야 하는데, 등기를 하기 전까지 납부해야 합니다. 전세권 설정 등록 비용은 15,000원입니다. 납부 후 영수증을 출력하고, 전세권 설정 등기신청서에 납부금액과 납부번호를 적어둡니다. [(등기수수료) 1,5000원 × 1개 (부동산 개수)]

2. 집주인과 부동산에 방문

전세권은 집주인의 동의가 필요합니다. 잔금을 치르면서 집주인의 준비물을 전달받고, 준비해둔 서류에 인감도장 찍기 위해 만나는 겁니다. 보통 법무사를 이용하면 이때 법무사 직원이 동행하여 서류를 처리해 줍니다.

1. 전세권 설정 계약서(A), 전세권 설정 등기신청서(B), 위임장(C)에 인감도장을 받습니다.
2. 집주인의 인감증명서(1)와 주민등록 초본(2)을 전달받습니다.
3. 부동산 고유번호를 전세권 설정 등기 신청서에 옮겨 적습니다.
4. 집주인이 들고 온 등기필증(3)에 적혀있는 일련번호 및 비밀번호(50개 중 아무거나) 1개를 전세권 설정 등기신청서에 옮겨 적습니다.

3. 등록면허세 영수필 확인증을 받기 위해 세금을 납부

E(등록면허세 영수필 확인증)은 등록세와 지방교육세를 납부하면 발급이 됩니다. 관할 시, 군, 구청에 방문하셔서 고지서를 받고 영수증을 따로 챙기셔도 되고, 서울 지역은 ETAX, 그 외 지역은 WeTAX에서 발급 가능합니다.
등록세 = 전세금 × 0.2%(0.002), 지방교육세 = 등록세 × 20%(0.2)입니다.(쉽게, 등록세＋지방교육세 = 전세금 × 0.0024)
2억의 전세금일 경우 등록세는 2억 × 0.002 = 40만 원, 지방교육세는 40만 원(등록세) × 0.2 = 8만 원, 총 48만 원입니다.

4. 관할 등기소 방문

관할 등기소에 방문하여 준비한 모든 서류를 전달해 줍니다. 먼저 민원봉사실에서 서류를 검토받으시고, 전세권 설정 창구로 가서 제출하면, 검토 후 이상이 없으면 서류에 간인을 하라고 하고 간인을 하면 끝이 납니다.