묵시적 갱신이란 임대인과 임차인 둘 중 누구도 계약을 연장할지, 계약을 해지할지, 보증금을 올릴지 등 통보를 하지 않은 상태로 계약기간이 만료되면 묵시적 갱신으로 계약서 없이 기존 임대차계약 그대로 2년 동안 계약이 연장되는 것입니다.
묵시적 갱신 계약서 작성방법
묵시적으로 갱신이 되었을 경우 계약서는 다시 작성할 필요가 없습니다. 이전 임대차계약을 했을 때와 동일한 조건으로 계약이 연장되기 때문에 보증금 또한 동일합니다. 묵시적 갱신은 2020년 12월 10일 이후에는 계약만료 6개월 전부터 2개월 까지 임대인 또는 임차인이 어떠한 통보도 하지 않았을 때 갱신이 되는 것입니다. (그 이전 계약은 6개월 전부터 1개월 전)
만약 임대인이 새로운 계약서를 작성하자고 한다면, 확정일자를 받은 이전의 계약서를 그대로 보관하셔야 합니다. 그래야지 대항력과 우선변제권이 그대로 적용할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 올려 받거나, 월세를 올려 받을 경우 기존계약서에 다시 확정일자를 받으시면 됩니다. 보증금을 올린 금액에 대한 임대차보호법을 받기 위해 확정일자를 다시 받는 것입니다. 기존계약서를 파기하면 이전의 우선변제권과 대항력이 사라지고 현시점부터 대항력이 발생하기 때문에 기존 계약서를 꼭 보관하셔야 합니다.
묵시적 갱신 효과
묵시적 갱신은 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 계약이 2년간 갱신된 것입니다. 임대인은 묵시적 갱신이 되었다고 2년 동안 살아야 하는 것은 아닙니다. 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 계약해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
계약갱신 청구권이란?
계약갱신 청구권은 임차인이 임대인에게 계약종료 6개월 전부터 2개월까지(2020년 12월 10일 이후) 임대차계약을 갱신하겠다고 하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없이 계약이 갱신되는 것입니다. 임대인은 1번 사용이 가능하며, 계약갱신 기간은 2년입니다.
묵시적 갱신은 계약갱신 청구권을 사용하지 않은 것이기 때문에, 묵시적 갱신이 되었다면 계약이 끝나더라도 계약갱신 청구권을 사용할 수 있습니다.
주택 임대차 보호법으로 임대료 인상 5%도 계약갱신 청구권을 사용하면, 임대인은 인상할 수없습니다. 임대인이 요구해도 임차인이 동의하지 않으면 기존 계약 그대로 주택임대차계약이 갱신되는 것입니다.
다만, 임대인이 2달 이상 임대료를 납부하지 않거나, 임대차계약을 위반하거나, 임차인이 고의나 큰 과실로 파손하는 등 임대인의 의무를 크게 위반할 경우 갱신을 거절할 수 있습니다.
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